Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnym rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Umowę tę reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.Istota umowy najmu okazjonalnego opiera się przede wszystkim na udzieleniu wynajmującemu (właścicielowi) lokalu dodatkowego zabezpieczenia, na wypadek gdyby najemca nie chciał zwrócić przedmiotu najmu po zakończeniu umowy na skutek jej upływu czasu lub po wypowiedzeniu. Umowa najmu okazjonalnego, a w zasadzie załączone do niej oświadczenie stanowi dodatkowe narzędzie do obrony swoich praw przez wynajmującego w postaci możliwości szybszego wszczęcia i przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego. Wynajmujący nie musi wszczynać i prowadzić sądowego postępowania o eksmisję najemcy. Wystarczy, że wystąpi o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu. Komornik przeprowadza eksmisję najemcy z lokalu na podstawie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu, zaopatrzone w nadaną przez sąd klauzulę wykonalności.
Wbrew powszechnie panującemu przekonaniu, umowa najmu okazjonalnego nie jest sporządzana przez notariusza, bowiem dla swej ważności wymaga zachowania jedynie formy pisemnej. U notariusza sporządzamy oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego. Rekomendowane jest również, aby oświadczenie właściciela mieszkania/ budynku mieszkalnego wolnostojącego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w budynku wskazanym w oświadczeniu miało podpisy notarialnie poświadczone. Ponadto, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu należy dokonać zgłoszenia umowy Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Wynajmującego.
Jak prawidłowo sporządzić umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego obecnie uważana jest za najlepiej zabezpieczającą interesy każdej ze stron umowy. Umowa najmu okazjonalnego na przestrzeni ostatnich lat zdecydowanie zyskała na popularności. Zainteresowanie najmem wzrosło, a to przełożyło się na poszukiwanie coraz bardziej optymalnych rozwiązań. Późniejsze spory i nieporozumienia można wykluczyć już na etapie negocjacji, w wyniku których powinny powstać postanowienia umowy zrozumiałe, jasne i klarowne dla każdej ze stron, a przede wszystkim zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
- Strony Umowy: Należy dokładnie określić wszystkie strony umowy, tj. wszystkich wynajmujących (właścicieli lokalu) i wszystkich najemców. W tym miejscu należy wskazać: imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL. Jeżeli umowę po stronie najemcy – zawierać będzie małżeństwo albo osoby będące w związku partnerskim lub po prostu para przyjaciół, należy pamiętać, iż umowa powinna zawierać dane każdej z tych osób.
- Oświadczenia: Wynajmujący powinien złożyć oświadczenie, iż wynajmujący jest właścicielem (lub przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo) lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy. Wynajmujący powinien również złożyć oświadczenie, iż przekazał wymagane prawem świadectwo charakterystyki energetycznej.Wymóg ten obowiązuje od kwietnia 2023 roku.Strony mogą zawrzeć nadto w umowie również inne oświadczenia, np., że lokal jest wolny od wszelkich obciążeń na rzecz osób trzecich, które w jakikolwiek sposób mogłyby utrudnić lub uniemożliwić wykonywanie uprawnień Najemcy.
- Opis przedmiotu umowy:Przedmiotem umowy jest oddanie najemcy przez wynajmującego lokalu do używania w celu zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych, w zamian za zobowiązanie najemcy do płacenia umówionego czynszu i ponoszenia wszelkich opłat związanych z eksploatacją lokalu. Należy dokładnie opisać wynajmowany lokal mieszkalny, tj. wskazać z ilu i jakich pomieszczeń składa się lokal oraz jaka jest jego powierzchnia użytkowa. Wynajmujący powinien wskazać również numer księgi wieczystej lokalu, tak aby najemca mógł zweryfikować czy wynajmujący jest rzeczywiście właścicielem lokalu mieszkalnego. Następnie, najemca powinien wskazać wszystkie zamieszkujące z nim osoby ze wskazaniem ich danych, tj. numeru PESEL oraz adresu zameldowania, w tym również małoletnich.
- Czas trwania umowy:Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas oznaczony. Zazwyczaj stosuje się okres roczny. W umowie wskazać należy datę początkową obowiązywania umowy oraz datę końcową obowiązywania umowy. Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.
- Czynsz najmu i inne obciążenia oraz warunki płatności: W umowie należy określić jaką kwotę i w jaki sposób najemca zobowiązany będzie uiszczać na rzecz wynajmującego tytułem czynszu za najem lokalu mieszkalnego wraz ze wskazaniem do jakiego dnia miesiąca obowiązek ten musi zostać spełniony.Najczęstszym sposobem uiszczania czynszu jest przelew na rachunek bankowy. Obok kwoty czynszu, Wynajmujący powinien wskazać jakie opłaty najemca powinien uiszczać w związku z używaniem lokalu, takimi opłatami są opłaty eksploatacyjne na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej/Wspólnoty Mieszkaniowej, takie jak: czynsz administracyjny, eksploatacja, fundusz remontowy, ubezpieczenie budynku, winda, centralne ogrzewanie, podgrzewanie wody, woda na cele ogólne, woda i kanalizacja, opłata za gospodarowanie opłatami. Powyższe opłaty najemca uiszcza na podstawie zawiadomień Spółdzielni/Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodatkowo, najemca zobowiązany będzie do uiszczania na rzecz wynajmującego opłat tytułem poboru energii elektrycznej.Aby nie było sporu między stronami umowy, strony winny w umowie wskazać stan liczników na dzień podpisania umowy.
- Obowiązki najemcy i wynajmującego: Wynajmujący powinien w umowie wyszczególnić wszelkie obowiązki najemcy oraz obowiązki jakie będą ciążyły na wynajmującym. Dla przykładu wskazać można, iż obowiązkiem najemcy jest dbanie o lokal i ponoszenie wydatków w przedmiocie drobnych napraw jakie wynikają z używania lokalu. Natomiast obowiązkiem wynajmującego jest dokonywanie wszelkich napraw, które nie są związane z normalnym używaniem lokalu.
- Kaucja: Standardowym zabezpieczeniem jest kaucja pobierana na poczet zniszczeń powstałych w lokalu czy zaległości w opłatach oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu. Kaucja zazwyczaj stanowi jednokrotność bądź dwukrotność czynszu. Natomiast ustawodawca zastrzega możliwość pobrania od najemcy kaucji w wysokości nie większej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
- Wypowiedzenie umowy: Warunki wypowiedzenia powinny być precyzyjnie i szczegółowo określone w umowie. W przypadku postanowień dotyczących wypowiedzenia umowy trzeba być bardzo ostrożnym, albowiem jeśli wprowadzimy postanowienia niezgodne z ustawą w ich miejsce wejdą postanowienia ustawowe. W tym zakresie występuje najwięcej błędów w umowie najmu okazjonalnego, które następnie skutkują sporami sądowymi w przedmiocie nieprawidłowych czy nieskutecznych wypowiedzeń umowy najmu okazjonalnego.
- Egzekucja obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania Lokalu: Charakterystyczne dla umowy najmu okazjonalnego są oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz oświadczenie właściciela mieszkania/ budynku mieszkalnego wolnostojącego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w budynku wskazanym w oświadczeniu oraz wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Doręczenie pism: Jest to dodatkowe postanowienie umowne, który często stosuje się w umowach najmu. Wynajmujący i najemca powinni wskazać adresy korespondencyjne oraz numery telefonów, celem ułatwienia wymiany korespondencji między stronami umowy, jak również ułatwienia dochodzenia roszczeń wynikających z umowy najmu okazjonalnego.
- Podpisy stron umowy: Wynajmujący i najemca bądź najemcy, po zapoznaniu się z umową składają swoje podpisy.
- Załączniki:Do umowy najmu okazjonalnego załącza się:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
4) protokół zdawczo – odbiorczy lokalu mieszkalnego;
5) regulamin porządku domowego – opcjonalnie.
Umowa najmu okazjonalnego – kto może ją podpisać?
Wynajmujący może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, jeżeli jest osobą fizyczną,która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.Wynajmujący nie może zawodowo trudnić się wynajmem lokali. Wynajmujący musi posiadać tytuł prawny do wynajmowanego lokalu mieszkalnego.Charakter samej umowy wskazuje, iż po stronie najemcy występuje również osoba fizyczna. Najemca nie może być osobą prawną, na przykład fundacją czy spółką. Umowę najmu okazjonalnego po stronie najemcy może podpisać wyłącznie osoba fizyczna, biorąc lokal w najem na własne potrzeby mieszkaniowe.
Rekomenduje się, aby umowa najmu okazjonalnego sporządzana była przez prawnika, bowiem szeroka znajomość przepisów dotycząca najmu lokalu i doświadczenie zawodowe w tym zakresie, pozwalają na ukształtowanie postanowień umownych w sposób zabezpieczający zarówno wynajmującego jak i najemcę. Obie strony winny mieć zapewnione pewność i stabilizację stosunku prawnego oraz jasność i klarowność obowiązków i praw wynikających z umowy najmu okazjonalnego.
